Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка

Существует ли возможность продать жилье, за которое еще не выплачены деньги. Сегодня это вопрос волнует многих, и существуют понятные и отработанные схемы для этого.

Можно ли продать квартиру в залоге

Любое ипотечное жилье является залоговым имуществом, на которое имеется соответствующий документ, хранящийся в банке. Это накладывает на владение до полной его оплаты некоторые ограничения, однако, продажа не исключена.

.

Обременениями, вид которых прописан в законе № 122-ФЗ, могут быть:

• аренда;
• наличие ренты с пожизненным содержанием;
• управление по доверенности;
• арест имущества;
• наличие прописанных в помещении лиц;
• ипотека.

Обременения могут быть наложены органами опеки и попечительства при проживании в квартире несовершеннолетних. Наличие таких обременений при продаже ипотечного жилья может стать существенной преградой.

Можно ли и как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Финансовые организации не могут брать дополнительные платы за досрочное погашение займов, в соответствии с законопроектами, принятыми Госдумой в 2012 году. Мало того, банки активно содействуют гражданам в операциях с залоговым жильем. Они помогают в поиске надежных претендентов на такую недвижимость и гарантируют безопасность финансовых операций.

Для продажи своего ипотечного имущества собственник квартиры имеет несколько вариантов:

1. Заниматься продажей самостоятельно. В этом случае следует учитывать:
   1. выяснить из договора, чем грозит его преждевременное расторжение;
   2. четко сформулировать мотивы продажи квартиры для представления в банк;
   3. узнать в банке о вероятности положительного решения на продажу;
   4. кредитная организация примет только то решение, которое выгодно ей.
2. Поручить продажу Сбербанку. Продажа банком залоговой квартиры является самым надежным методом. Если получение согласия от банка на продажу квартиры прошло успешно, он начинает поиски подходящего покупателя самостоятельно, оформляет нужные бумаги и продает недвижимость;
3. Обратиться к риэлторам. Банк не препятствует обращение клиентов при продаже залоговых квартир к риэлторам. В этом случае клиент может рассчитывать на помощь профессионалов в оформлении документации и ведении всей процедуры продажи, что сэкономит время.

На вопрос, можно ли продать залоговую квартиру в ипотеке в Сбербанке, ответ — можно, если обратиться в банк.

Согласование продажи с банком

Желая продать ипотечную квартиру, надо обратиться к консультантам банка за разъяснениями. Для этого надо:

1. Лично посетить отделение банка с пакетом нужных документов: договор ипотеки, копия закладной на недвижимость, паспорт;
2. Изложить специалисту отдела кредитования проблему;
3. Предоставить весомые аргументы и причины продажи. Узнать, есть ли возможность продать ипотечную недвижимость. Оценив изложенную информацию, банк, как правило идет навстречу заемщику и допускает возможность продажи;
4. Выяснить, какие ограничения есть при досрочном погашении ссуды.

Банку выгодней, чтобы клиент вносил деньги по графику, а не досрочно, т.к. он много теряет на процентах. Несмотря на это, банки идут на досрочное погашение, поскольку риск невыплаты задолженности гораздо выше суммы недополученных %%.

Условия банка

Чтобы минимизировать риски, банк требует выполнение некоторых условий:

1. Банк разрешит продать залоговое имущество, если клиент внесет допкомиссию за закрытие ипотеки досрочно;
2. От продавца и покупателя банк требует заключения предварительного соглашения. Условия сделки между участниками процедуры являются гарантией выполнения договоренностей;
3. Соглашение о продаже квартиры достигнуто, и заемщик сам выбрал покупателя, остаток задолженности по ипотеке должен выплачивать покупатель, как будущий собственник недвижимости;
4. Банк обеспечивает безопасность сделки, сам готовит все документы для сделки.

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Продажа и покупка квартиры, находящейся в залоге, дело, связанное с большими рисками, как для продавца, так и для покупателя.

Покупатель должен иметь в виду особенные условия предстоящей сделки:

• он приобретает квартиру, находящуюся в ипотеке;
• он должен перевести средства за квартиру для снятия обременения с продавца;
• придется ждать, когда продавец снимет с жилья обременение и будет произведена регистрация недвижимости на покупателя.

Для создания определенной гарантии для обеих сторон и кредитной организации сделка проводится в нескольких вариантах:

•  Если расчет между сторонами производится наличными средствами, используется банковская ячейка;
• При безналичном расчете между сторонами открывается аккредитивный счет.

Необходимые документы для сделки

Для продажи ипотечной недвижимости и дальнейшего оформления ее на другое лицо надо подготовить следующий пакет документов:

1. справка о погашении задолженности;
2. выписка о снятии ограничений на квартиру;
3. договор на ипотечный кредит;
4.  выписка из Росреестра о регистрации соглашения по кредиту;
5. паспорта участников процедуры.

Процедура продажи

Для того, чтобы сделка прошла с минимальными рисками для ее участников, соблюдается следующий алгоритм действий:

1. В отделении Сбербанка следует узнать, какова сумма долга клиента по ипотеке и, желательно запросить отчет от этом в письменной форме;
2. Стороны подписывают предварительное соглашение и заверяют его нотариально;
3. Покупатель гасит долг продавца перед банком. Эта сумма оформляется, как задаток;
4. Банк снимает обременение с недвижимости, а покупатель вносит вторую часть денег за квартиру. Банк выдает к общим документам справку о покрытии долга и возвращает закладную;
5. Обе части денег хранятся в банковских ячейках. Доступ к деньгам имеет только покупатель до подписания договора купли-продажи;
6. Сделка регистрируется в Росреестре, который выдает выписку о снятии обременения с квартиры;
7. После регистрации сделки и снятия ограничения с жилья, между сторонами подписывается ДКП и вместе со всеми бумагами подается в Росреестр для оформления нового свидетельства. После подписания ДКП продавец получает доступ к остальным деньгам.

Часто молодые семьи, купившие жилье с использованием денег, полученных за рождение второго и следующих детей, не могут выплачивать взносы за квартиру или требуется расширение. В этом случае встает вопрос о ее продаже. Схема продажи такой недвижимости отличается от обычной только тем, что продажу жилплощади должен одобрить не только банк, но и органы опеки, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетних.

Такую квартиру можно продать 2-мя способами: 

1. Оформляется ДКП квартиры. Покупатель берет на себя обязательства по выплате остатка долга по ипотечной ссуде;
2. Покупатель переписывает на себя обязательства по выплате ипотеки.

Продавец может использовать материнский капитал для покупки нового жилья, но, в любом случае, по закону в нем должны быть предусмотрены метры для детей.

Что делать если банк не дает согласие на продажу

Если банк не дал разрешение на продажу ипотечной квартиры, можно взять дополнительно потребительский кредит, чтобы перекрыть ипотечную задолженность, снять с квартиры обременение, а потом уже ее продать. Остатком вырученных за квартиру денег можно погасить потребительский кредит. Этот способ подходит, если остаток долга по ипотеке не очень большой и имеет свои тонкости:

1. Если размер задолженности значителен, то потребительского кредита может просто не хватить, т.к. разница между суммами ипотеки и потребительского займа весьма значительная;
2. Банк может попросту отказать клиенту во втором займе из-за невысоких доходов и наличия ипотеки. За счет потребительской ссуды перекрыть долг по ипотеке удается не всегда и не всем.

При отказе банка в продаже жилья можно попробовать занять нужную сумму у знакомых. Однако, суммы, как правило, бывают большие, и не у всех есть знакомые с такими деньгами. Поэтому, лучше сразу пытаться договориться с покупателем об авансе, по количеству равном долгу по ипотеке.

В данном случае действует план:

1. покупатель выдает продавцу аванс, которым тот закрывает долг и возвращает закладную;
2. продавец снимает ограничения с квартиры;
3. оформляется ДКП;
4. продавец получает остаток денег.

Для минимизации рисков для покупателя, следует передавать деньги в присутствии свидетелей с оформлением расписки. Хорошо заверить этот документ у нотариуса. Если продавец передумает продавать жилье, он все равно, будет вынужден вернуть деньги.

Продажа залоговой квартиры, процесс сложный, но вполне осуществимый. Для успешного проведения этой операции, главное, сделать правильный выбор, заниматься продажей самостоятельно или поручить финансовой организации или риэлторам проведение всего процесса. Лучше, чтобы делом занимались профессионалы.