Продажа квартиры в ипотеке

Финансовое положение у всех заемщиков разное, поэтому банковский депозит для многих становится единственным шансом на приобретение имущества. Но порой требуется продать приобретенное в залог жилье. Выход будет и из этой ситуации. Главное — не торопиться в принятии решений. А чтобы получить одобрение на ипотеку, важно иметь хорошую кредитную историю.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Причины продажи квартиры, находящейся в ипотеке, могут быть различными. Специалисты их подразделяют на три условные группы.

Потеря основного заработка.

Вряд ли граждане при оформлении кредита смогут предугадать, что будет их ожидать через несколько лет. Когда соглашение на ипотеку подписывается, клиент соглашается со всеми его условиями. А это значит, что ежемесячно он обязуется оплачивать долг по установленному графику. При нарушении же подписанных условий кредитором могут быть установлены штрафные санкции.

Но ведь остаться без источника постоянного дохода может любой гражданин. В этом случае не нужно затягивать время, лучше сразу обратиться в банк и рассказать сотруднику о своей проблеме. Решением в этом случае может стать увеличение периода кредитования, тогда и ежемесячные платежи станут меньше. Но этот вариант подойдет в том случае, если заемщик сможет в принципе вносить эти взносы.

При желании приобрести новое жилье.

Продать имеющуюся квартиру в ипотеке и купить другую — такой вариант могут рассматривать те клиенты банка, которые не имеют финансовых проблем. Чаще всего семьи желают увеличить свою жилплощадь в связи с появлением детей. Хорошо, когда имеется возможность досрочно погасить сумму оставшегося долга.

При желании на ипотеке заработать деньги.

Для многих не секрет, что на этапе закладки фундамента квартиры в строящемся доме стоят значительно дешевле, чем когда дом будет уже сдан. Поэтому некоторые дольщики таким образом просто зарабатывают деньги.

Такой способ заработка всегда будет рискованным. И, когда человек вкладывает средства в строительство, потребуется немалое время, пока дом будет полностью готов. Но многие данный вариант заработка считают весьма выгодным.

Права владельца на кредитную квартиру

Главная суть ипотечного кредитования сводится к тому, что заемщик получает денежные средства под залог приобретаемого жилья. И данный залог будет считаться обременением имущества до тех пор, пока долг не будет полностью погашен. Когда жилье куплено, на него оформляется закладная, и хранится она в кредитном учреждении до момента полного погашения займа.

Использовать приобретенное жилье покупатель может по собственному усмотрению. Но вот распоряжаться в полной мере владелец залоговым имуществом не сможет. Продать квартиру в этом случае допускается только с согласия на это залогодателя, то есть кредитной организации. Об этом можно найти информацию в 37-й статье ГК РФ.

То есть при желании квартиру продать обращаться нужно прежде всего в банк. В противном же случае сделка может быть признана недействительной, а залоговое имущество перейдет в собственность банка.

Способы продажи

Когда перед человеком встаёт вопрос, можно ли продать свою квартиру в ипотеке, следует понимать, что сделать это посредством обычной сделки купли-продажи не представляется возможным. При любых вариантах начинать следует с непосредственного обращения в банк. Можно выделить основные способы процедуры продажи ипотечной квартиры. К ним относятся:

досрочное погашение задолженности;
реализация квартиры с уплатой задолженности в процессе сделки;
продажа имущества вместе с ипотекой;
реализация залогового имущества кредитным учреждением.

Как проходит процедура

Чтобы иметь возможность реально оценить продажу ипотечной недвижимости, необходимо понимать весь алгоритм, который проводится банком, начиная от подачи заявки, и оканчивая перечислением денег продавцу.

Можно выделить основные этапы, на которых действующего собственника квартиры могут ожидать риски при совершении сделки:

проверка состояния жилплощади и наличия обременений по ней;
определение рыночной стоимости недвижимого объекта;
все процедуры подготовки перед самой сделкой, которую банк одобрил;
принятие обременений по квартире для всупление в права собственности;
перевод денежных средств по кредитному договору.

Документы

Важно позаботиться о подготовке всех бумаг, которые потребуются для проведения сделки. Каждый из вариантов будет иметь свои особенности, но можно выделить основной пакет документов для всех случаев.

Личные паспорта всех собственников имущества, если среди них будут несовершеннолетние граждане, то свидетельство о рождении.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемое имущество, подтверждает отсутствие обременений на квартире.
Технический паспорт квартиры.
Выписка из домовой книги, на момент продажи в ней не должны значиться зарегистрированные лица, иначе сделка одобрена не будет.
Бумага, где отображается отсутствие задолженностей по уплате коммуналки.
Согласие на продажу от второго супруга, если жилье было приобретено в браке. Не будет иметь значения даже тот факт, если супруги уже находятся в разводе.
Бумага с оценочной экспертизой жилища. Такую процедуру советует совершать непосредственно банк. Ее стоимость будет составлять порядка пяти тысяч рублей.

С какими трудностями можно столкнуться

Конечно же, прежде чем получить права собственности на квартиру посредством ипотеки, человек может столкнуться с рядом трудностей. И закончатся они лишь только после закрытия договора.

Помимо основных затрат, которые связаны с первоначальным взносом, заёмщик столкнется и с необходимостью оформлять обязательное страхование. Кроме этого, практически у каждого банка будут и дополнительные комиссии за проводимые операции.

Можно выделить основные моменты.

Наличие ограничений относительно объекта недвижимости.
Отсутствие возможности досрочного погашения кредита.
Валютные риски. Многие заемщики принимают решение оформить ипотечный кредит в иностранной валюте, а это не всегда получается оправданным.
Риск утраты имущества. Несмотря на то что ипотечная квартира подлежит обязательному страхованию, иногда могут происходить ситуации, при которых объект недвижимости становится непригодным к использованию в качестве жилого помещения, но по факту как страховой случай это не рассматривается и выплата по полису не производится. В результате заемщик лишается квартиры, для покупки которой взял средства в долг, но само кредитное обязательство будет продолжать оставаться на нем до полного погашения суммы.
Ограничения по условиям ипотеки с господдержкой. При получении военной ипотеки одним из подводных камней будет являться необходимость сохранения трудовых отношений на протяжении 10 лет. Кроме того, государственные программы иногда таят в себе опасность задержек переводов платежей, что может спровоцировать начисление штрафных санкций за нарушение условий договора.

Приобретая посредством ипотеки недвижимость на вторичном рынке, заемщики, экономя на стоимости квартиры, иногда сталкиваются с тем, что направляются иски относительно возникшего права собственности на жилье.

К примеру, когда право собственности на жилье у предыдущего собственника возникло в результате наследования и при этом через некоторое время появляются новые лица, которые на законных основаниях имеют право также претендовать на квартиру. В таком случае все риски все равно остаются за должником и результат дела будет зависеть от итогов судебного разбирательства и выяснения права на наследование.

Риски для покупателя и продавца

Необходимо понимать, что любые сделки, связанные с ипотекой, не лишены рисков. Поэтому перед тем, как подписывать такое соглашение, следует взвесить все плюсы и минусы будущей сделки. В первую очередь заемщик приобретает обязательства перед банком, которые в обязательном порядке должны быть исполнены.

Все банки при выдаче займов преследуют только одну цель — это возврат одолженных денег и получение прибыли, которая возвращается процентами. Заинтересованность банка — выгоднее продать квартиру. Поэтому не следует соглашаться на тот вариант, когда организация самостоятельно занимается поисками покупателя для квартиры.

Это лучше производить своими силами. Хотя в некоторых учреждениях существует условие, что клиенты самостоятельно поисками покупателя заниматься не будут иметь права. Это будет отображено в кредитном соглашении, и заемщик сможет увидеть данный пункт в момент его подписания.

Когда такое ограничение имеет место быть, банк будет реализовывать залоговое имущество посредством собственной базы. Но и в этом случае, несомненно, будут свои положительные стороны. Можно быть уверенным в том, что сделка будет чистой. При самостоятельной же продаже можно встретить непорядочных покупателей.

Можно выделить основные риски при продаже ипотечного жилья:

потеря части денег с продажи;
заключение соглашения с мошенниками;
неправильное оформление бумаг и, как следствие, потеря собственного времени, чтобы все исправить. Именно поэтому банки и советуют проведение всего мероприятия доверять специалистам. Поскольку все проблемы на себя в этом случае берет кредитная организация.